La fortune improductive, c’est un peu comme une maison dont toutes les lumières seraient allumées, mais où personne n’habite. Elle existe, elle consomme, elle coûte… mais elle ne produit rien. En finance comme en fiscalité, ce n’est pas un simple concept moral, c’est une réalité très concrète qui oriente la manière dont l’État vous taxe et la façon dont vos placements, notamment assurantiels, prennent (ou perdent) de la valeur.
Définir cette « fortune immobile » et comprendre comment la loi la regarde, c’est accepter de se pencher sur une question simple : votre patrimoine travaille-t-il vraiment pour vous, ou se contente-t-il de prendre la poussière en silence… tout en alimentant la facture fiscale ?
Qu’appelle-t-on vraiment « fortune improductive » ?
Le terme « fortune improductive » n’est pas une catégorie juridique clairement posée noir sur blanc dans le Code général des impôts. C’est une expression utilisée par les fiscalistes, les économistes, parfois le Conseil d’État ou la Cour des comptes, pour désigner :
- les éléments d’un patrimoine qui ne génèrent pas ou peu de revenus
- et/ou qui ne contribuent pas à une activité économique productive identifiable.
On pense par exemple à :
- une résidence secondaire rarement utilisée et jamais louée
- un terrain nu conservé « au cas où »
- un compte à vue largement excédentaire, non rémunéré ou presque
- des liquidités laissées dormir sur un livret saturé, à un taux inférieur à l’inflation
À l’inverse, un patrimoine dit « productif » est celui qui crée un flux :
- revenus (loyers, intérêts, dividendes)
- ou contribution à une activité professionnelle (outil de travail, locaux professionnels, matériel, etc.).
En apparence, la différence est économique. En pratique, elle est aussi fiscale : ce qui est vu comme improductif a tendance à être moins choyé par le fisc, parfois plus lourdement encadré, rarement encouragé.
Ce que dit la loi : où se cache la notion de fortune improductive ?
Vous ne trouverez pas une « taxe sur la fortune improductive » dans un article précis du Code général des impôts. En revanche, on retrouve cette idée en filigrane dans plusieurs dispositifs clés.
1. L’IFI : ce qui n’est pas « professionnel » est présumé improductif
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF, cible essentiellement :
- les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle
- et la fraction immobilière de certains placements (SCPI, OPCI, etc.).
L’idée sous-jacente est simple : l’immobilier détenu pour son usage privé ou pour la constitution d’un capital patrimonial est plus facilement assimilé à une fortune statique, voire improductive, que l’immobilier utilisé comme outil de travail.
À l’inverse, les biens professionnels (locaux d’exploitation, entrepôts, bureaux servant directement à une activité, etc.) peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou totales, car ils sont rattachés à une économie productive, créatrice de valeur et d’emplois.
2. Les exonérations ciblées : l’encouragement discret de la productivité
On retrouve la même logique dans plusieurs régimes fiscaux avantageux, où l’État « récompense » le capital qui travaille réellement :
- exonérations partielles pour les biens professionnels à l’IFI
- régimes d’abattements en cas de cession d’entreprise ou de parts sociales sous certaines conditions (pactes Dutreil, par exemple)
- fiscalité privilégiée pour certains investissements en PME, FIP, FCPI…
En creux, ce que ces textes disent est assez clair : conserver du capital sans l’exposer au risque, sans le mettre au service de l’économie, n’ouvre guère de portes fiscales.
Patrimoine, revenus et impôts : pourquoi l’improductif coûte (souvent) plus cher
La fortune improductive crée un double effet, que beaucoup de patrimoines subissent sans vraiment le voir venir.
1. Vous payez pour ce qui ne rapporte pas
Certains actifs immobiles ou peu rentables :
- supportent des impôts récurrents (taxe foncière, IFI, prélèvements sociaux…)
- mais ne génèrent pas de flux suffisants pour absorber cette charge.
L’exemple typique : la résidence secondaire jamais louée, acquise « pour plus tard ». Elle génère :
- taxes locales
- frais d’entretien, d’assurance habitation
- et, au-delà d’un certain seuil, une éventuelle imposition IFI.
Or, aucun loyer ne vient compenser ces coûts. Fiscalement, c’est l’archétype de la fortune improductive : un actif qui pèse sur le budget sans contribuer au revenu.
2. Vous perdez contre l’inflation
Une épargne peu ou pas rémunérée est également une forme de fortune improductive. Elle est stable en apparence mais, sous l’effet de l’inflation, elle se délite lentement.
Si vos liquidités dorment sur un compte à 0,10 % quand l’inflation est à 3 %, vous perdez environ 2,9 % de pouvoir d’achat par an. Invisible au quotidien, tangible sur 5, 10 ou 20 ans.
La loi, elle, ne corrige pas toujours ce phénomène. Elle se contente souvent de taxer les rares intérêts produits, sans se soucier de votre perte réelle en termes de valeur.
Fortune improductive et fiscalité immobilière : le terrain de jeu de l’IFI
C’est dans l’immobilier que la notion de fortune improductive prend la forme la plus concrète, notamment à travers l’IFI.
1. Quels biens sont visés ?
Entrent dans le champ de l’IFI :
- résidence principale (avec abattement de 30 %)
- résidences secondaires
- immeubles locatifs
- parts de SCPI/OPCI, dans la proportion de leur sous-jacent immobilier
- certains contrats d’assurance-vie investis en supports immobiliers (pour la part immobilière taxable).
La loi ne se préoccupe pas de savoir si vos biens génèrent un rendement financier satisfaisant. Qu’un appartement soit loué à 2 % de rendement net ou conservé vide, sa valeur entre tout de même dans l’assiette de l’IFI (sous réserve d’éventuelles spécificités).
2. Quand l’immobilier locatif devient lui aussi « improductif »
L’immobilier locatif est intuitivement perçu comme productif. Mais il peut se transformer, en pratique, en fortune improductive :
- rendements nets très faibles après impôts, charges et travaux
- immobilier mal situé, difficilement louable
- locaux vacants de manière récurrente
- gestion chronophage pour une rentabilité réelle quasi nulle.
Ajoutez à cela une base IFI significative, et vous obtenez un actif qui procède d’une logique de « capital figé », sans véritable contrepartie économique ou patrimoniale.
3. Démembrement, donation, arbitrage : quelques pistes
Pour limiter la part de fortune immobilière considérée comme passive, plusieurs leviers existent :
- recourir au démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit), notamment dans une optique de transmission
- arbitrer une partie de l’immobilier direct vers des supports plus liquides ou plus diversifiés (assurance-vie, contrats de capitalisation, etc.)
- réexaminer les biens non loués, en envisageant la location, la vente, ou une mise en valeur différente.
La loi ne vous interdit pas d’aimer la pierre. Elle vous rappelle simplement, parfois brutalement, ce qu’elle vous coûte lorsqu’elle ne produit plus ou peu.
Épargne dormante, comptes à vue et livrets : improductif, oui… mais pas neutre fiscalement
Passons de la pierre aux chiffres, du mètre carré à la ligne de compte bancaire.
1. Comptes courants et livrets bancaires
Les liquidités sur :
- compte courant non rémunéré (ou presque)
- livrets bancaires fiscalisés à faible rendement
représentent une forme emblématique de fortune improductive.
Fiscalement :
- le capital lui-même n’est pas taxé
- les rares intérêts générés subissent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème.
Le paradoxe est cruel : plus la rémunération est faible, plus le poids relatif de la fiscalité paraît dérisoire… mais le caractère improductif de l’épargne n’en est que plus flagrant.
2. L’inflation comme impôt invisible
Là où la loi ne dit rien, l’économie parle fort. Une épargne dormante perd de sa substance sous l’effet de l’inflation, qu’elle soit conservée sur un compte courant ou un livret rémunéré sous le niveau de la hausse des prix.
Vous n’êtes pas imposé sur la perte de pouvoir d’achat. Mais vous l’absorbez intégralement, sans défense, si vous refusez d’exposer une partie de votre patrimoine à un minimum de risque et de rendement.
Assurance-vie, contrats de capitalisation : transformer l’improductif en allié
C’est sur ce terrain que les outils assurantiels reprennent tout leur sens : ils offrent la possibilité de transformer une fortune improductive en capital potentiellement productif, sans perdre l’armature protectrice du contrat d’assurance.
1. L’assurance-vie comme sas de transformation
Un contrat d’assurance-vie permet de loger :
- des supports en euros (capital garanti, rendement modéré)
- et des unités de compte (UC) investies en actions, obligations, immobilier papier, fonds diversifiés, etc.
Il devient alors possible de :
- transférer une partie de votre épargne dormante vers un contrat d’assurance-vie
- arbitrer progressivement entre le fonds en euros et des supports plus dynamiques
- tout en bénéficiant d’une fiscalité spécifique sur les rachats (et d’avantages notables en matière de transmission).
Ce mécano ne supprime pas le risque, mais il redonne à votre capital une fonction : produire des revenus, accompagner l’inflation, financer des projets à long terme.
2. Contrat de capitalisation : cousin discret et utile
Le contrat de capitalisation, souvent oublié, est un cousin technique de l’assurance-vie. Il partage des caractéristiques intéressantes :
- structure fiscale proche pour la taxation des gains en cas de rachat
- possibilité de l’intégrer dans une stratégie patrimoniale plus large (transmission, démembrement, etc.)
- utilisation pertinente dans certaines stratégies liées à l’IFI, lorsque la structure des supports est maîtrisée.
Pour un patrimoine à dominante liquide, c’est un outil qui permet d’organiser la fortune, plutôt que de la laisser se diluer sur une multitude de comptes et livrets inertes.
3. L’impact sur l’IFI
Attention cependant : en matière d’IFI, la fortune improductive peut se cacher même dans un contrat d’assurance-vie. Dès lors que le contrat est investi sur des supports immobiliers (SCPI, OPCI, fonds immobiliers), la fraction représentative de l’immobilier doit être intégrée dans la base IFI.
Autrement dit, l’assurance-vie ne fait pas disparaître la pierre aux yeux du fisc. Elle en change la forme, mais pas toujours la nature économique.
Comment réduire la part improductive de votre fortune : pistes concrètes
La question n’est pas de bannir toute forme de capital tranquille. Une part de liquidités de précaution, par exemple, est non négociable. En revanche, laisser l’essentiel de son patrimoine en état de sommeil profond est rarement une stratégie gagnante.
Quelques pistes pour reprendre la main :
1. Cartographier votre patrimoine comme un territoire
Commencez par dresser un inventaire :
- biens immobiliers (usage, rendement, valeur, fiscalité associée)
- épargne financière (comptes courants, livrets, assurance-vie, PEA, comptes-titres)
- outils professionnels éventuels
- placements assurantiels déjà existants.
Pour chaque actif, posez-vous deux questions simples :
- Que me rapporte-t-il réellement, net d’inflation et de fiscalité ?
- Si je devais le racheter aujourd’hui, l’achèterais-je aux mêmes conditions ?
Les pièces du puzzle improductif apparaissent généralement assez vite.
2. Réduire le passif fiscal de vos actifs dormants
Pour les biens immobiliers peu ou pas rentables :
- envisager une mise en location (même partielle) pour couvrir une partie des charges
- ou réfléchir à une cession, pour dégager des liquidités à redéployer
- étudier, avec un conseil, les possibilités de démembrement ou de donation graduée.
Pour les liquidités :
- déterminer un seuil de sécurité (3 à 6 mois de dépenses, selon votre profil)
- identifier le surplus excédentaire, qui peut être redirigé vers :
- assurance-vie (supports diversifiés)
- PEA pour les profils acceptant la volatilité
- contrat de capitalisation dans une optique patrimoniale plus large.
3. Mettre les outils assurantiels au cœur de la stratégie
Loin d’être de simples enveloppes marketing, les contrats d’assurance-vie et de capitalisation peuvent servir de colonne vertébrale à la transformation d’une fortune improductive en patrimoine stratégique, articulé autour de :
- supports adaptés à votre horizon de temps
- arbitrages progressifs entre sécurité et rendement
- optimisation de la transmission (bénéficiaires, fiscalité des capitaux décès)
- précautions vis-à-vis de l’IFI, notamment pour la part immobilière.
Le rendement, en assurance comme ailleurs, n’est jamais garanti sur les supports dynamiques. Mais l’inaction, elle, garantit presque toujours l’érosion.
En filigrane : ce que révèle votre fortune improductive
Un patrimoine, ce n’est pas seulement une somme d’actifs. C’est un miroir de vos peurs, de vos habitudes, de votre rapport au temps. La fortune improductive, souvent, raconte l’histoire d’un capital qu’on a voulu trop protéger, jusqu’à l’enfermer.
La loi, de son côté, ne juge pas. Elle se contente d’encadrer, de taxer, parfois de favoriser ce qui lui paraît plus « utile » à l’économie : les biens professionnels, les investissements risqués mais productifs, les placements de long terme bien ciblés.
Entre ces deux mondes – celui de l’épargne qui dort et celui du capital qui travaille – les produits d’assurance, bien choisis et bien structurés, servent de pont. Ils permettent à une fortune de quitter l’état de simple décor pour redevenir acteur, sans renoncer à la protection, aux clauses, au cadre juridique qui font la force de l’assurance.
Poser un diagnostic sur votre fortune improductive, c’est accepter de rouvrir vos contrats, de regarder vos relevés, d’interroger vos habitudes. Mais c’est aussi, souvent, le premier pas vers un patrimoine qui vous ressemble davantage : moins inerte, moins coûteux, plus aligné avec vos projets de vie que la seule accumulation silencieuse de biens et de chiffres.
